Ипотека уйдет с молотка

Распродажа Фондом гарантирования вкладов физлиц активов банков-банкротов докатилась до ипотечных заемщиков. Продать весь кредитный портфель «под ноль» – это ключевая задача ликвидаторов банков. Портфель розничной ипотеки в 68 млрд грн также уйдет «с молотка».

В течение ближайших 10-12 месяцев Фонд обещает выставить на продажу права требования по 20 тыс. неработающих ипотечных кредитов физлиц с балансовой задолженностью 36 млрд грн. «Это больше половины ипотечного портфеля банков, которые ликвидируются, как по сумме долга, так и количеству договоров», – заявила замдиректора-распорядителя ФГВФЛ Светлана Рекрут. Большое количество ипотечных кредитов выставят на «голландские» аукционы до конца 2017-го.

Вторая часть ипотечного портфеля, которая состоит из 19,5 тыс. кредитов с задолженностью почти 32 млрд грн, находится в залоге Нацбанка. Поэтому эти кредиты будут выставлены на торги после согласования условий продажи с регулятором. А Нацбанк обычно согласовывает медленно, как он затягивает согласование на «голландских» аукционах активов, которые не проданы пулами.

Квартирный вопрос

Качество ипотечных долгов плохое. Фонд утверждает, что лишь 2% кредитов обслуживаются (это всего 790 (!) ипотечных кредитов), а остальные 98% – просроченная задолженность. Многие заемщики перестали платить еще до банкротства их банков, ведь 90% всех ипотечных кредитов выдавались в иностранной валюте и брались еще при курсе порядка 5 грн/$. Гривневых кредитов всего 10%: примерно половина была выдана до 2009-го, а остальные – в 2009-2014 годы.

На долю Дельта Банка и банка «Надра» приходится примерно две трети задолженности по ипотеке всех банков-банкротов. Этим учреждениям украинцы должны 44,3 млрд грн по 26,1 тыс. договоров. Крупные портфели ипотеки остались у банков «Финансы и Кредит» (5,5 млрд грн; 3,3 тыс. договоров) и «Форум» (5,3 млрд грн; 3,6 тыс. договоров), а также Фидобанка (2,5 млрд грн; 2,4 тыс. договоров) и ВиЭйБи Банка (1,6 млрд грн; 1 тыс. договоров). На эти шесть банков приходится 87% всей ипотеки подшефных Фонда по сумме кредитов и 92% по количеству кредитных договоров.

В аукционах могут участвовать коллекторские и факторинговые компании, компании по управлению активами. «В мировой практике кредитные портфели физлиц продаются в составе крупных пулов инвестфондам или компаниям по работе с проблемной задолженностью», – говорит Светлана Рекрут. Но в Украине эти инвесторы малоактивны: «Из-за низкого качества ипотечных портфелей и наличия моратория на продажу залога рыночная стоимость ипотеки составляет в среднем менее 10% от суммы задолженности при условии продажи в составе пулов».

К тому же работа коллекторских компаний с ипотекой тормозится рядом факторов. «Это мораторий на реализацию имущества, который касается 80% портфеля, и падение цен в валюте на недвижимость в три-пять раз, в результате чего покрытие кредитов залогами сильно ухудшилось. Кредиты в Крыму и зоне АТО – это 15% по сумме задолженности и 17% по количеству кредитов. Ну и последний фактор – неэффективная судебная система», – перечислила Светлана Рекрут.
 

Поскольку законодательство запрещает заемщикам выкупать свой долг напрямую с дисконтом, в Фонде рассчитывают, что основными покупателями прав требований по ипотечным кредитам станут аффилированные с заемщиками лица – родственники или друзья. И такая продажа будет выгодней Фонду, чем поиск стороннего инвестора. «Индивидуальная продажа на «голландских» аукционах позволяет нам получить в среднем 23% от балансовой стоимости», – рассказала Светлана Рекрут. Такой результат был достигнут на первых «голландских» аукционах в ноябре.

Заемщики просто не захотят, чтобы их долг за 10% купил в составе пула «коллектор», а потом требовал с них 100%. Им дешевле «через друга» выкупить долг за 23-30%, а потом «погасить» его досрочно с 70-процентным дисконтом. «Мы рассчитываем, что заемщики все же будут заинтересованы в сохранении своего имущества, поэтому будут предлагать наилучшую цену», – говорит замдиректора департамента консолидированной продажи активов Фонда Илья Михайлов.

Более того, в Фонде неоднократно сталкивались со случаями, когда они выставляли кредит на продажу, а заемщики тут же инициировали досрочное погашение. «Срок экспозиции ипотечных кредитов – 30 рабочих дней. За это время заемщики успевают найти нужную сумму и погасить долг. Ведь на торгах всегда есть риск потерять актив, если им заинтересуются другие покупатели», – пояснила Светлана Рекрут.

Продадут все

По словам Светланы Рекрут, в Фонд часто обращаются инвесторы с вопросами о конкретных лотах: «Такие активы мы выставим в первую очередь». Следующими на продажу поступят активы с просрочкой свыше 90 дней. Кредиты, по которым заемщики исправно платят, будут проданы в последнюю очередь. Их судьба решится за шесть месяцев до окончания срока ликвидации их банка. «Ликвидировать банк с активами на балансе мы не можем. Полгода нам нужно как раз для финализации процесса ликвидации банка», – пояснила Светлана Рекрут.

Фонд готовит единую для всех заемщиков программу реструктуризации задолженности, но детали не раскрывает. Эта программа будет действовать до момента ликвидации банка, затем заемщику придется погасить кредит досрочно, или его также выставят на аукцион. Впрочем, заемщики уже сейчас могут брать кредиты в платежеспособных банках для погашения долга перед ФГВФЛ.

В Ощадбанке есть подобная программа перекредитования для клиентов-физлиц. «Программа предусматривает выдачу нового кредита на погашение задолженности в другом банке. Проценты, комиссии, просроченная кредитная задолженность не рефинансируются. Рефинансирование может быть выдано на срок до 20 лет под залог недвижимости, которая была обеспечением по кредиту в другом банке, и под фиксированную ставку 19,99% годовых. Но клиенты банков-банкротов не обращаются за услугой», – рассказали FinClub в пресс-службе Ощадбанке. Это логично, учитывая, что пока 98% заемщиков банков-банкротов уверены, что ФГВФЛ просто «простил» им их долг.

В банках говорят, что специализированных программ по рефинансированию ипотеки, в том числе в банках-банкротах, у них нет, но многие учреждения готовы выдавать кэш-кредиты на 300 тыс. грн. «Банк не контролирует целевое использование этих средств, поэтому они вполне могут пойти на погашение проблемки. Еще большую сумму кредита можно взять под залог недвижимого или движимого имущества», – сказал топ-менеджер одного из банков.
И наличие негативной кредитной истории по кредитам, выданным до кризиса 2009 года, может не стать преградой для выдачи нового займа. «Обязательно найдется банк, который выдаст кредит такому заемщику. Возможно, не так дешево, как заемщику с хорошей кредитной историей», – отметил банкир.

Виктория Руденко

https://finclub.net/analytics/ipoteka-ujdet-s-molotka.html